一个万亿级“风口”正在被打开，小镇+田园综合体

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           此番以绿城为代表的商业地产商发力特色小镇有着相关的政策背景：国家大力推动现代农业和新型城镇化的背景下，未来农村将成为以现代农业为支撑的小村镇；现 代农民和休闲度假高端消费人群，对住宅的需求也将会迅速增加。  随着乡村逐渐向城镇化靠拢；建设部、国家发展改革委、财政部明确提出，到2020年，将培育1000个左右特色小镇；加速农业地产的发展。据官方的定义，“特色小镇”是“具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台”。其既不同于建制镇、工业园区、经济开发区、旅游区，又不是四者的简单叠加 。

从绿城建设建设的特色小镇来看，所谓特色小镇并非城镇化建设中一般意义上的小镇，而是有着鲜明的特色，其与建制镇，工业开发区、旅游区功能定位不同的一种城镇化模式。通常，特色小镇拥有以下特点：

1. 特色之一：通常在上海，杭州，北京等产业基础好的城市周边，距离城市中心30到50公里。

2. 特色之二：不只是地产开发，而是把支撑小镇的基础农业包含在内。

3. 特色之三：模式创新：基础农业配套&为返乡创业的人提供产权保障，有效抑制人口流出。

4.特色之四：在建筑规划中，90%的是住宅，预计售价1万/平米，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。

1.老龄化背景下的“银发经济”。世界银行相关数据预测：2025年，我国60岁以上老人将达到3亿，占比例为百分之21，65岁以上老年人比例也将达到百分之13.7，接近深度老龄化社会。城市紧张的交通状况，污浊的空气，使其并不适合养老。而周边小镇和乡村显然成为养老的理想之地。

2.大城市承载力日益受到挑战。2016年，北京五区公布人口上限，这标志着以北京为代表的大城市人口数量已经开始逼近人口上限。大城市病，指的是在大城市里出现的人口膨胀、交通拥挤、住房困难、环境恶化、资源紧张等“症状”。由于中国一些大城市的“城市病”日益严重，很多上班族不得不逃离“北上广，到二三线城市寻求新发展。环境污染同样严峻，2013年，“雾霾”成为年度关键词。不仅仅是雾霾，大城市病还体现在户籍歧视，入学难，资源紧张等，城市的承载力已经遭遇空前挑战。很多城市中产阶层渴望在城市周边有自己的一块地或者农庄，可以在紧张的工作之余，享受田园生活。

3.城市生活节奏快，人们对“慢生活”需求增加。笔者曾经对某二线城市周边的房地产市场进行考察，结果发现周边的别墅虽然价格不菲，但生意十分火爆。这体现了人们对城市快节奏生活的厌倦和慢生活的向往。特色小镇正好能迎合这一需求。

4.地理空间布局和产业布局的需要。随着城市的日渐拥挤，承载力日趋紧张，城市一些特色产业向周边转移成为大势所趋。未来，一个行之有效的办法就是在大城市周边，形成若干具有产业特色，呈卫星状环绕城市周边的地理形态。这样，既可以将一些产业分离出去，发展周边经济，又可以缓解大城市的压力，其离城数十公里的距离又可以使得其可以共享城市的教育、科技等资源和发展红利。实现协调发展。

5.农民回流与产业空白的矛盾凸显特色小镇的必要性。与沿海地区出现民工荒同时出现的是，大量农民工回流，由此也形成了就业压力。如拥有800万务工人口的重庆，目前保持稳定回流态势，市内就业的农民工已超过市外近100万人。大量的回流人口客观上增加了对产业的需求。

6.城市产业转移的需求。在中心城区，整个商业地产价格依然攀升的大背景之下，产业转移就成为大势所趋。越来越高涨的租金和房价使得企业不堪重负，因此，向城市周边房租相对较低的区域进行产业转移，成为一种必然需求。而特色小镇因为其离城市较近的距离，相对完善的配套设施和优美的环境，理所应当地成为产业转移的一个较好的选择。比如，嘉兴市规划创建的南湖基金小镇，就是准备承接上海金融服务业转移的业务。

城镇化建设红利：特色小镇建设将是中国城乡一体化建设的抓手之一。正如经济学家厉以宁所说，中国经济的最大问题之一就是城乡分割，这有损社会公平。而就近城镇化，可以解决一系列农村的社会问题。相比之下，美国等发达国家是城乡高度一体化的。在中国几乎所有的商业模式的策源地和发起地都在城市，而美国则很多商业模式发起于农村，比如美国20世纪50年代的乡村小镇，孕育了沃尔玛这样一个零售巨无霸企业。美国孕育沃尔玛的乡村小镇现在仍然只有3万人。希尔斯百货公司最初的客户是农民，后来才发展到城市。

由于特色小镇一般都在经济发达地区或者经济带上，比如长三角、珠三角、京津冀、中原城市群等。这些经济带的城市周边，一般都有着较好的工业基础和产业基础，因为，这些周边的小镇可能成为商业模式的策源地，比如，无锡市西侧的査桥镇，周边就坐落着雅迪和新日两家电动车，由此带动整个这座小镇的发展 。

 产业转移的红利：特色小镇所依托的城市母体，通常都有较强的特色产业基础。比如杭州的电商、丝绸，无锡的电动车、轻    纺等产业；上海有金融、国际贸易；深圳的电子等，都是具有特色和竞争力的产业。一旦承接了这些产业，特色小镇的发展就不是孤立的，而是站在城市产业集聚区甚至整个周边城市群、经济带的“巨人的肩膀上”。这无疑将推动特色小镇进入发展的“快车道”。

 城市农业需求：农业的最大障碍之一是供求分离，这种分离不仅仅是时间上的，也是空间上的。特色小镇所催生的农业需求  体现在两个方面，其一，特色小镇建成之后，必将涌入至少数万人口，这些人口一方面来源于城市，一方面，来自于周边农民的城镇化，人口的集中化必然产生对于农业的需求。另一方面，特色小城镇离城市距离近，农产品配套半径小，资讯较农村发达，便于把握城市局居民需求，可以更好地服务城市母体对农业的相关需求。菜篮网总裁姜晓宇曾经给笔者算过一个账，以郑州市为例，每年生鲜消费金额大约在600亿元左右 ，这是一个惊人的数字。

1.可以在满足农业需求中扮演多重角色。特色小镇几十公里外的城市母体孕育着巨大的农业需求。针对不同层次的需求，特色小镇可以扮演多重角色，和城市经济牢牢焊接在一起。比如，农业生产基地管理者的角色，物流配送起点的角色，订单农业执行者的角色，乡村旅游度假中心的角色。

2.生鲜电商的“后院”。近年，生鲜电商或者了长足发展，其最大特点在于打破了农业供求在时间和空间上分离的状况。特色小镇可以作为生鲜电商的“后院”，尽管目前多数生鲜电商实际上还是通过一级批发市场来采购，但依托特色小镇的周边，可以增加产地直供在整个商品供给中的比例。比如，可以在特色小镇周边种植时令的花果、蔬菜，经由生鲜电商供给给城市消费者。

 3.农业本身可以作为产业特色。特色小镇依托城市母体，通常拥有一定的产业优势和特色。实际上，农业也完全可以成为特色小镇的产业特色，在一些农业资源禀赋良好，或者周边本身就有地理标志性产业的地区。可以开发附加值高的农业产业集体，打造大特产品牌，推动农产品深加工。

 4.打造多层次农业需求。城市对于农业的需求是多层次的，特色小镇可以通过打造农业多层次产业体系，满足城市对于农业 的多层次需求，打造农业服务“综合体”。比如，针对养老需求，特色小镇可以打造休闲农业和乡村旅游项目。针对养老需求，可以建立养老社区，针对城市休闲需求，可以建设特色农庄、农家乐等。

来源：百度新闻